El análisis de la dinámica reciente del mercado inmobiliario en la provincia de Málaga destaca patrones clave en este sector estratégico. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el volumen de transacciones inmobiliarias registradas en abril de 2024 ascendió a 3.325 unidades, reflejando un aumento interanual del 36,3% en comparación con el mismo mes del año anterior. Este aumento en las ventas totales de viviendas es más significativo en el segmento de viviendas nuevas, que experimentó un incremento del 107% interanual, totalizando 980 operaciones que representaron el 30% del total de transacciones.
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El mercado de viviendas usadas también mostró un comportamiento positivo, con 2.345 unidades vendidas en el mismo mes, lo que representa un crecimiento del 19,3% en comparación con abril de 2023. Aunque es importante considerar el efecto de las fechas de la Semana Santa, el desempeño del mercado inmobiliario en Málaga sigue siendo notable.
Analizando los datos acumulados durante los cuatro primeros meses del año 2024, se han registrado 11.356 compraventas de viviendas en la provincia, marcando una reducción del -3,5% respecto al mismo periodo del año pasado. Este resultado se desglosa en un incremento del 35,6% en el segmento de viviendas nuevas, con 3.187 unidades vendidas, y una disminución del -13,3% en el segmento de viviendas usadas, con 8.169 compraventas.
Enmarcando estos datos con el panorama nacional, Málaga ocupa en abril el segundo lugar en el ranking de ventas de vivienda nueva en España, precedida únicamente por Madrid y superando a Barcelona. En términos de ventas totales, la provincia se sitúa en quinta posición, superada por las mencionadas ciudades más Alicante y Valencia.
A pesar de los desafíos macroeconómicos actuales, estos datos parecen señalar una demanda resiliente especialmente en el segmento de viviendas nuevas. Estratégicamente, este escenario podría interpretarse como impulsado por factores relacionados con incentivos para la inversión, mejoras en la calidad de construcción o cambios en las preferencias residenciales post-pandemia.
Hipotecas sobre viviendas
Para evaluar la evolución del sector inmobiliario, resulta fundamental analizar los indicadores del mercado hipotecario proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En este contexto, los datos más recientes, correspondientes a abril de 2024, indican que se formalizaron en ese mes 1.808 hipotecas sobre viviendas. Esta cifra refleja un aumento interanual, rompiendo con la tendencia negativa observada desde mediados de 2022. En términos relativos, esta variación equivale a un aumento del 44%.
Por otra parte, al analizar la evolución interanual del importe total de todas las hipotecas firmadas sobre viviendas, se observa un aumento para este mes del 75%. En consonancia, el importe medio de las hipotecas en abril de 2024 se situó en 189.749€, lo que representa un aumento del 22% en comparación con el mismo mes de 2023. La proporción de hipotecas sobre ventas de viviendas fue del 54,4%, indicando que por cada 10 ventas de viviendas, se firmaron aproximadamente 5,4 hipotecas. En resumen, en comparación con el mismo mes de 2023, se registró un mayor número de hipotecas firmadas, un mayor volumen hipotecado, una mayor proporción de viviendas hipotecadas y un aumento en el importe medio de las hipotecas.
Al analizar los datos acumulados durante los cuatro primeros meses de 2024, se observa que se han firmado un total de 5.938 hipotecas sobre viviendas, lo que representa una disminución del -9,4% respecto al mismo periodo de 2023. La relación entre hipotecas firmadas y ventas de viviendas en el mismo periodo de 2024 es del 52%, es decir, se registraron aproximadamente 5,2 hipotecas por cada 10 ventas. Además, el importe medio de las hipotecas en este periodo fue de 193.800€, un 16,6% superior al del mismo periodo de 2023.
En conclusión, el mercado hipotecario continúa mostrando, en el conjunto de 2024, una tendencia a la baja en el número de hipotecas firmadas, pero no en el volumen total hipotecado, en línea con la desaceleración en la actividad del sector. Asimismo, esta reducción en la cantidad de operaciones viene de la mano de un aumento en el importe medio de las hipotecas, que sube sensiblemente en el último mes analizado. Además, la mayor proporción de viviendas hipotecadas en relación con las ventas totales podría indicar un cambio en las condiciones del mercado y en el comportamiento de los compradores. Todas estas tendencias contribuyen a reflejar un escenario de relativo ajuste en el mercado inmobiliario, influenciado por los factores económicos y financieros actuales.
Visados de obra nueva
Otro indicador de interés para determinar las tendencias en este sector es el de los visados de obra nueva (Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana). Este indicador aporta 574 visados en el mes de marzo de 2023, cifra que está un -21,3% por debajo del mismo mes de 2023. El acumulado de enero a marzo de 2024 es de 1.936 visados de obra nueva, estando esta cifra un 0,8% por encima del mismo periodo de 2023.
Compras por extranjeros
Un aspecto distintivo del mercado inmobiliario en la provincia de Málaga es la prominente participación de compradores extranjeros, especialmente aquellos no residentes. Según datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, en el primer trimestre de 2024, los extranjeros no residentes representaron el 26% de todas las transacciones inmobiliarias en la provincia, una ligera disminución respecto al 26,9% del trimestre anterior. Esta cifra es significativamente superior al promedio nacional, que se situó en el 8% en el mismo periodo, repitiendo el dato del trimestre anterior.
Comparando con el primer trimestre de 2023, la participación de compradores extranjeros no residentes en Málaga ha disminuido un punto porcentual, desde un 27% del total de transacciones en ese trimestre. A pesar de este descenso, la provincia de Málaga sigue siendo una de las más atractivas para los compradores extranjeros no residentes en España, sólo superada por Alicante, que registró 4,779 transacciones en el mismo grupo durante el último trimestre de 2023, frente a las 2,146 de Málaga.
En resumen, aunque los indicadores del mercado inmobiliario en Málaga muestran una desaceleración comparada con los altos crecimientos observados en 2022, se percibe una tendencia hacia la estabilización, impulsada principalmente por el segmento de vivienda nueva. Este escenario se desarrolla en un contexto de incertidumbres macroeconómicas, con expectativas de reducción de tipos de interés y una oferta que todavía no satisface completamente la demanda. Es especialmente notable el alto porcentaje de compras realizadas por extranjeros no residentes, junto con un nivel de apalancamiento moderado.
