El primer cuatrimestre del ejercicio 2026 apunta a un cambio de ciclo en el sector residencial dentro de la provincia de Málaga al consolidar una leve moderación en la reciente dinámica de ajuste del volumen global de transacciones. Tras el severo enfriamiento experimentado a finales del año anterior se observa una incipiente estabilización de la demanda que dibuja un escenario de aterrizaje suave
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Según los registros oficiales del Instituto Nacional de Estadística durante el mes de abril se cerraron un total de 2.825 compraventas de viviendas en la provincia de Málaga. Esta magnitud representa un ligero repunte interanual del 2,1 por ciento frente a las contabilizadas en el mismo mes del ejercicio precedente y aporta un respiro moderado al sector al interrumpir la tendencia de profundas caídas previas.
Al analizar la tipología de los inmuebles se aprecian comportamientos divergentes ya que la vivienda de segunda mano ha liderado este rebote primaveral al registrar 1.998 transacciones con un incremento del 4,4 por ciento interanual. Por el contrario la vivienda de obra nueva no ha logrado sumarse a esta recuperación puntual al experimentar una nueva contracción del 3,2 por ciento tras limitarse a 827 operaciones.
Para evaluar la salud estructural del mercado resulta imprescindible observar el balance acumulado de los primeros cuatro meses del año en curso. Entre enero y abril la provincia de Málaga sumó un total de 11.662 transacciones frente a las 12.509 del mismo periodo de 2025 y esto arroja una contracción agregada del 6,8 por ciento. Dentro de este volumen acumulado la obra nueva cede un 5,5 por ciento interanual tras contabilizar 4.001 unidades vendidas mientras que el mercado de vivienda usada mantiene un retroceso que alcanza el 7,4 por ciento con 7.661 operaciones. Esto evidencia que el repunte aislado de abril resulta todavía insuficiente para revertir el balance negativo anual.
El análisis de la financiación hipotecaria durante el mismo periodo revela un escenario de renovada aceleración que contrasta con la moderación de las ventas. Durante el cuarto mes del ejercicio se formalizaron en la provincia un total de 1.995 hipotecas sobre inmuebles residenciales lo que supone un vigoroso crecimiento interanual del 15,79 por ciento. La verdadera magnitud de esta expansión del crédito se evidencia al examinar el volumen total de capital prestado el cual ascendió a 488,46 millones de euros para lograr un sobresaliente incremento interanual del 36,08 por ciento. Esta conjunción estadística entre el alza de las operaciones y el fuerte incremento del capital inyectado genera una consecuencia directa dado que el importe medio por hipoteca ha escalado hasta los 244.843 euros. La penetración hipotecaria en abril ha experimentado un nuevo avance al situarse en un 70,62 por ciento lo que demuestra que más de dos tercios del mercado inmobiliario dependen directamente del apalancamiento bancario.
Esta fuerte dependencia del crédito por parte de la demanda local contrasta con el comportamiento del capital foráneo, configurando un mercado a dos velocidades. Durante el primer trimestre de 2026 los compradores extranjeros no residentes representaron el 26 por ciento del total de las transacciones inmobiliarias lo que equivale a 1.876 operaciones sobre un total de 7.217. Si bien esta cifra confirma el indudable magnetismo internacional de la provincia de Málaga, el dato refleja un descenso de más de un punto respecto al trimestre anterior y casi tres puntos porcentuales menos en comparación con el 28,9 por ciento registrado a principios de 2025. A pesar de este leve enfriamiento la tracción internacional en la provincia se posiciona a una distancia abismal de la media nacional que apenas superó el seis por ciento en el mismo periodo.
En consecuencia el principal desafío presente y futuro para la provincia de Málaga reside en lograr un equilibrio sostenible entre la alta rentabilidad que ofrecen los segmentos enfocados al cliente internacional y la urgente necesidad de garantizar opciones reales de accesibilidad residencial para la población local, ya que esto representa un requisito ineludible para el sostenimiento de la cohesión social a largo plazo y la viabilidad económica del territorio.